Importância do CPCV na compra de um imóvel

A assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) é uma das etapas mais importantes do processo antes da escritura pública, tanto para compradores como para vendedores. Porquê? Se já te fizeste essa pergunta, poderás encontrar aqui a resposta. Mesmo não sendo obrigatória, a celebração deste documento é aconselhável, uma vez que formaliza a intenção de adquirir um imóvel e não corres o risco de o perder. Por isso, nas linhas que se seguem ficarás a saber em que consiste um contrato de compra e venda, os cuidados que deves ter no momento da assinatura, que documentação precisas de apresentar quando fores colocares o preto no branco e como funciona o sinal a pagar para que possas agarrar o imóvel dos teus sonhos.

O que é o CPCV?

O contrato de compra e venda é um acordo muito celebrado em Portugal no ramo imobiliário, que visa formalizar um compromisso entre quem promete vender, denominado como promitente-vendedor, e quem se propõe a comprar um imóvel, designado por promitente-comprador. O documento regula os direitos e deveres das duas partes, que se comprometem a assinar um contrato definitivo numa data futura (escritura), dentro de um determinado prazo ou quando cumpridos um conjunto de pressupostos (artigo 410 n.º 1 do Código Civil).

Que utilidade tem?

A celebração do contrato de compra e venda é conveniente sempre que uma ou as duas partes envolvidas no negócio não tenham as condições reunidas para a assinatura da escritura no imediato. Ou seja, quando a construção do imóvel não se encontra finalizada, quando este ainda não está licenciado para ser utilizado ou quando o comprador não tem a quantia necessária para efetuar o pagamento do valor em causa e espera pela aprovação de um crédito habitação. Desta forma, as duas partes garantem alguma segurança jurídica, impedindo, por exemplo, a venda do imóvel a outro pretende.

O que deve constar do CPCV?

Do contrato de compra e venda devem constar as seguintes informações:

1 - Identificação do vendedor e do comprador: nome completo, estado civil, morada e número cartão do cidadão/NIF;

2 - Identificação do imóvel: tipologia, localização, existência de partes afetas ao imóvel (anexos, garagem, arrecadação, piscina, etc.), inscrição matricial e descrição predial;

3 - A quantia monetária acordada para a venda do imóvel, bem como a forma de pagamento;

4 - O montante entregue como sinal;

5 - As datas e o valor de eventuais reforços do adiantamento, se for caso disso;

6 - Referência de que o imóvel será vendido livre de quaisquer ónus e encargos, protegendo o comprador de eventuais casos de penhora ou hipotecas;

7 - Prazo previsto para a concretização da escritura pública e eventuais consequências se o período não for cumprido;

8 - Licença de utilização/construção, a prova de que a mesma foi à Câmara Municipal ou uma declaração que a substitua;

9 - Referência à execução específica, que permite, a qualquer uma das partes, obter sentença judicial que produza os efeitos da declaração negocial em falta;

10 - A assinatura do promitente-vendedor e do promitente-comprador.

Que cuidados deves ter?

Tendo em conta que a assinatura de um contrato de compra e venda responsabiliza juridicamente as duas partes, o comprador deve:

- Solicitar as atas das assembleias no caso de o imóvel estar inserido num condomínio, para que possa detetar valores em atraso ou a existência de obras prévias;

- Garantir um prazo razoável entre este vínculo e a assinatura da escritura se recorrer a um crédito habitação, bem como as condições de resolução do contrato, para a eventualidade de o financiamento não ser aprovado;

- Rever minuciosamente as cláusulas fixadas no contrato, com particular atenção para a identificação das duas partes que o celebram, a identificação do imóvel/terreno, a licença de habitação, o valor do sinal, o montante dos reforços e a data dos pagamentos;

- Incluir um artigo que afaste o comprador da responsabilidade de responder a encargos que incidam sobre o imóvel, como penhoras ou hipotecas;

Qual é o valor do sinal a pagar?

É habitual o promitente-comprador entregar uma verba ao promitente-vendedor quando o contrato de compra e venda é assinado. O denominado "sinal", sublinhe-se, não é financiado pelo banco e o seu valor depende do acordo alcançado entre as partes. Regra geral é correspondente a 10% do valor global do imóvel, mas poderá chegar aos 20%. Este adiantamento não só é a garantia do cumprimento do entendimento, como demonstra a seriedade da intenção em adquirir o bem em questão. É indicado o pedido de um recibo que refira o valor avançado como contrapartida.

O que acontece se o CPCV não for cumprido?

A partir do momento em que é rubricado, o contrato de compra e venda submete o comprador e o vendedor a um conjunto de direitos e deveres, protegendo-os por lei em caso de incumprimento. De resto, do documento devem constar as sanções em que incorrem as duas partes se a escritura não se concretizar, podendo uma delas solicitar em tribunal a execução das mesmas. Se a culpa do não cumprimento do documento recair sobre o comprador, este perderá o direito a todos os valores adiantados ao vendedor. Se, por outro lado, o incumprimento for imputado ao vendedor, este poderá ser obrigado a entregar ao comprador o dobro da quantia paga inicialmente.

É possível renegociar ou cancelar o CPCV?

A resposta para ambas é sim. Contudo, o cancelamento do contrato de compra e venda poderá ser interpretado como o incumprimento do mesmo. Nesse sentido, é fundamental que na minuta esteja prevista uma cláusula a prever este ponto. No que toca à renegociação, dependerá sempre da boa vontade de uma das partes, embora possa ser um processo com algumas complicações, pelo que o mais indicado será procurar aconselhamento jurídico.

As assinaturas têm de ser reconhecidas?

Um contrato de compra e venda só terá valor jurídico se as assinaturas do promitente-vendedor e do promitente-comprador forem reconhecidas. Nesse sentido, o ato deve ser presenciado e validado por um Advogado ou um Solicitador.