Guia para comprar casa

Comprar casa própria é uma das decisões mais significativas que podemos tomar ao longo da vida. O investimento financeiro é elevado e a subida das taxas de juros torna ainda mais desafiante este processo, já de si recheado de complexidades burocráticas. Para evitar contratempos e assegurar que tudo se desenvolve conforme o planeado, o Forretas elaborou este guia com todos os componentes importantes para comprar casa, prolongar a saúde financeira e, principalmente, garantir o bem-estar familiar.

1.º Definir um orçamento

Quem procura casa para comprar deve começar por colocar uma questão muito simples: quanto é que posso pagar? A resposta será fundamental para a fase seguinte, já que a verba disponível talvez não permita a aquisição de um imóvel com quatro assoalhadas, garagem, piscina, jardim e ginásio. Por isso, é necessário fazer as contas a quanto pode pagar mensalmente.

Segundo o Banco de Portugal, a taxa de esforço (DSTI) de um crédito para comprar casa não pode ser maior do que 50% do rendimento familiar líquido. Por sua vez, a Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor (DECO) recomenda que esta percentagem não ultrapasse os 33%. Ou seja, para um agregado com um orçamento mensal equivalente a dois ordenados mínimos nacionais, a prestação no primeiro caso não pode superar os 670 euros e, no segundo, os 470 euros. Não esqueça que 10% do valor do imóvel tem de ser pago com capitais próprios, isto é, sem a ajuda da instituição financeira.

2.º Determinar a localidade

Com o orçamento definido, é tempo de pensar numa zona para comprar casa. Nesse sentido, é fundamental verificar se a localidade possui as infraestruturas principais, como eletricidade, abastecimento público de água, esgotos, linhas de telefone, TV e internet, abastecimento de gás, bem como o seu nível de acessibilidade. Ou seja, a rede de transportes públicos, a sua variedade (comboio, metro, autocarro), o seu custo e o tempo que irá levar para chegar aos locais habituais (trabalho, escola e estabelecimentos comerciais), principalmente nas horas de ponta.

Se a ideia ao comprar casa for fixar-se na zona, deve ainda ter em conta se nas proximidades existem infantários, estabelecimentos de ensino primário, equipamentos sociais (hospital, centro de saúde), serviços públicos (correios, bancos, farmácias) e espaços verdes e de lazer. Não menos importante é também a recolha de informações sobre o nível de segurança, além dos planos futuros para a zona junto da Câmara Municipal, para que depois não tenha uma surpresa desagradável.

3.º Escolher a casa: agência imobiliária vs. imóveis da banca

Perante a variedade de oferta no mercado da habitação, é recomendável que se enfrente o processo de seleção com uma ideia bem definida sobre a tipologia de imóvel que se pretende. Quantos quartos são necessários? Deve ter uma marquise? Uma varanda? Um terraço? E um escritório para trabalhar remotamente?

A resposta a estas perguntas simplificará imenso a tarefa de comprar casa, principalmente se recorrer à ajuda de uma agência imobiliária, onde encontrará um vasto catálogo de casas e apartamentos para vender. Aproveite a oportunidade para solicitar uma visita e coloque perguntas sobre o estado da habitação: se existem fissuras e/ou rachas nas paredes, a idade do prédio, que isolamento térmico e acústico possuiu, a exposição solar, o valor do condomínio…Enfim, tudo o que considerar relevante.

Peça também para consultar a documentação técnica e legal, como a caderneta predial, a licença de utilização, a planta de fração, o certificado energético, a ficha técnica de habitação, a certidão de teor e o historial de condomínio. O consultor poderá ainda funcionar como intermediário com o proprietário do prédio, ganhando uma comissão correspondente a uma percentagem do valor da concretização do negócio.

Embora as agências imobiliárias sejam o método mais popular para comprar casa, existem alternativas que até poderão revelar-se mais em conta. Referimo-nos aos imóveis da banca, que,  como o próprio nome indica, tratam-se de imóveis penhorados por uma instituição bancária em caso de incumprimento do pagamento do crédito habitação. A venda de imóveis do banco é habitualmente comunicada nos sites imobiliários destas instituições, nas agências com as quais estas têm parcerias, nos balcões da respetiva instituição e nos sites especializados de imóveis da banca.

Entre as vantagens de optar por imóveis do banco está a possibilidade de se comprar casa a um preço mais baixo, através de leilões ou em propostas por carta fechada, garantir melhores condições de financiamento e isenções de comissões. As desvantagens residem no facto de a oferta ser mais reduzida, a prestação poder ser mais alta e o estado de conservação do prédio à venda não ser o melhor.

4.º Procurar financiamento

Tomada a decisão de comprar casa, pode ser necessário encontrar uma alternativa de financiamento para concretizar o negócio. Até meados de 2018, um bom leque de bancos financiavam a aquisição de casas a 100%. Desde então, a comparticipação está limitada a 90% do valor mais baixo do imóvel, seja o da avaliação ou da aquisição. Os restantes 10% necessários para comprar casa, como já explicámos, serão da responsabilidade do cliente.

Assim sendo, analisar várias propostas de financiamento é fundamental, uma vez que este investimento será, muito provavelmente, o compromisso financeiro mais duradouro da sua vida. Compare as propostas que as instituições bancárias têm para o crédito habitação com o auxílio de um intermediário de crédito ou utilizando um comparador online, no qual só terá de introduzir alguns dados, como o valor do imóvel, a percentagem que lhe é possível disponibilizar para a entrada da casa, o prazo de reembolso pretendido e a situação profissional. Consulte ainda toda a informação disponível sobre direitos e deveres contratuais e as respetivas variáveis.

Neste tipo de crédito deve ainda estar atento a vários pontos: a tipologia do crédito, a TAEG (taxa que inclui todos os custos como comissões, spread e impostos, assim como outros custos de potenciais produtos contratados junto do banco), o MTIC (valor a pagar de volta ao banco ao longo da vida do empréstimo), os prazos e montantes máximos do financiamento, as comissões associadas e os seguros.

A avaliação da casa é também processo imperativo ao comprar casa com recurso a crédito habitação. Realizada por peritos, tem como objetivo possibilitar às instituições financeiras perceberam as características e as condições do imóvel, de forma a tomar a decisão final. Os custos desta operação ficam a cargo do comprador.

5.º Assinatura do contrato de compra e venda

Embora não seja imprescindível para comprar casa, este mecanismo serve para garantir a intenção de transação do imóvel até à efetivação do processo de escritura, afastando outros potenciais interessados. É nesta altura que o comprador deve adiantar o sinal, isto é, 10% (não financiados pelo banco) do valor global do negócio.

O documento, que pode ser assinado na agência imobiliária ou num notário, enuncia os direitos e os deveres de ambas as partes, determina os valores acordados, enumera os termos e detalhes da venda (distribuição das despesas, data de assinatura, sanções por incumprimento, etc.) e prevê todas as cláusulas do futuro contrato. Dele devem constar a identificação do vendedor, do comprador e do imóvel; a localização, a tipologia e a existência de anexos afetos à fração ou imóvel (garagem e piscina); a inscrição matricial; a menção sobre quantia entregue como sinal; o preço de compra do imóvel e o respetivo método de pagamento; a referência de que o imóvel será vendido livre de encargos e obrigações; e a licença de utilização ou de construção.

Se for validado a nível jurídico, o CPCV tem força para assegurar os direitos do comprador e do vendedor, embora não seja obrigatório nem impeditivo de outras tomadas de decisão. Sublinhe-se, no entanto, que existem algumas contrapartidas para a quebra deste vínculo. Em caso de desistência de comprar casa, perde o valor total do sinal. Se a desistência for do vendedor, tem direito ao dobro do quantia entregue inicialmente.

6.º Dia da escritura

Eis que o processo para comprar casa entra na fase final. Para esta etapa será necessário, em primeiro lugar, uma série de documentos:

- Cartão do cidadão/passaporte e NIF;

- Certidão de teor atualizada com o registo;

- Caderneta predial urbana;

- Certidão condomínio;

- Ficha de informação normalizada;

- Certificado energético e da qualidade do ar interior;

- Ficha técnica da habitação (se aplicável);

- Comprovativo do pagamento do IMI e do IMT;

- Contrato promessa de compra e venda do imóvel;

- Rescisão de hipoteca ou outros encargos do imóvel (se aplicável);

- Proposta dos seguros de vida e multirriscos-habitação;

- Licença de utilização;

- Declaração dos valores em dívida do crédito para efeitos de liquidação do mesmo, no caso de transferência do contrato;

Neste momento terá também de pagar alguns impostos. Os dois principais são o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), para casas de valor superior a 92.407 euros, e o Imposto de Selo. A escritura será autenticada por um notário e, uma vez concluída, fica formalizada a compra da casa.